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Alteração de Fachada: Mitos e Verdades!
Alteração de Fachada: Mitos e Verdades!

Queridos Leitores,

Desde o início da minha jornada profissional no direito condominial que me deparo com discussões acerca da alteração de fachada do edifício. Ora o debate é sobre o quórum, outrora é se fechamento de varanda, instalação de ar condicionado, rede de proteção e etc alteram ou não a fachada.

Muito embora o assunto pareça muito simples, na prática muitos erros são cometidos em decorrência de mitos e verdades que norteiam o assunto. Portanto, resolvi dedicar-me a um estudo mais profundo na tentativa de dar maior clareza a matéria.

Quando perguntamos, qual é o quórum para alteração de fachada? A resposta é basicamente sempre a mesma, a unanimidade dos condôminos! E esse conceito já está tão rotulado entre a comunidade condominial que a alteração de fachada tornou-se uma realidade inalcançável, até porque atingir a unanimidade dos condôminos é praticamente impossível. Na realidade, não deve funcionar dessa forma.

Para se chegar ao quórum correto de alteração da fachada é imprescindível a análise de 2 (dois) fatores: quem irá alterar a fachada (condômino ou condomínio) e qual é a alteração a ser feita.

No que diz respeito ao primeiro fator, faz-se necessário mencionar o artigo 1.336 do Código Civil, que estabelece:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

(…)

III?—?não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Já o artigo 10 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomínio), diz:

“Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I?—?alterar a forma externa da fachada;

(…)

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Portanto, meus leitores, vejam que a lei proíbe o condômino de alterar a fachada, salvo no caso da aprovação da unanimidade dos demais condôminos. Questão diversa é a alteração da fachada pelo condomínio. Portanto, daqui podemos afirmar que o quórum para um condômino alterar a fachada é a unanimidade. E se o Condomínio quiser alterar a fachada? Aí é outra coisa!

Neste caso, vamos precisar analisar o 2º fator determinante: qual é a alteração a ser feita.

Concordam que toda alteração de fachada necessariamente prescinde de uma obra? Espero que sim! Afinal, como vamos alterar a fachada de um prédio sem fazer uma obra?

Se para se alterar a fachada precisa de obra, então é preciso saber qual é o tipo de obra que será feita, encaixá-la entre útil, necessária ou voluptuária e aplicar o quórum determinado no artigo 1.341 do Código Civil.

Conclui-se então, que o quórum para que o Condomínio realize uma alteração de fachada depende do tipo da obra que será realizada na fachada.

Se a obra de alteração da fachada for do tipo voluptuária, o quórum é de dois terços dos condôminos; se útil, de voto da maioria dos condôminos e se necessária, dependerá da urgência e da despesa. Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Se não urgentes, maioria dos presentes na assembleia (50% + 1). Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos.

Amigos, espero mais uma vez ter contribuído para uma gestão condominial a cada dia mais eficiente.

À disposição. Saudações!


Dra. Isabella Pantoja

OAB/DF 24.805

Telefone: 61–33615738

isabella@pantojaadvogados.com.br