Convenção x Regimento Interno: o que cada um regula e como alterar sem gerar nulidade

 

É um erro que se repete em milhares de condomínios: a administração tenta resolver no regimento interno algo que só a convenção pode mudar, ou aprova uma alteração com o quórum errado. O resultado é sempre o mesmo: a regra nasce nula, vira fonte de conflito e, muitas vezes, de ação judicial.

Entender o que cada documento regula, a hierarquia entre eles e como alterá-los com segurança é o que separa um condomínio bem administrado de um que vive apagando incêndios.

Neste artigo, elaborado pelos especialistas em Direito Condominial da PANTOJA Advogados, você vai compreender a fundo a estrutura jurídica que rege a vida condominial no Distrito Federal, prevenindo nulidades e blindando a sua gestão.

O que você vai aprender neste guia:

• A Convenção de Condomínio: natureza jurídica, registro no Cartório de Imóveis e matérias de reserva legal;
• O Regimento Interno: a regulamentação da rotina e os limites de sua atuação;
• A Hierarquia das Normas: a relação entre o Código Civil, a Convenção e o Regimento, e o impacto das regras incompatíveis;
• A Diferença Prática: como identificar a diferença entre convenção e regimento interno antes de deliberar qualquer mudança;
• Segurança em Assembleia: como conduzir alterações documentais sem expor o condomínio a processos anulatórios.

A Convenção: a "constituição" do condomínio

A convenção de condomínio é o ato normativo supremo da edificação ou do conjunto residencial. Ela equivale à Constituição Federal dentro do microcosmo do condomínio, estabelecendo a estrutura jurídica, administrativa e financeira que fundamenta o empreendimento.

Natureza jurídica e registro em cartório

Nascida no momento da incorporação imobiliária ou aprovada pelos primeiros condôminos, a convenção ganha força vinculante no momento em que é pactuada. Todavia, para produzir efeitos contra terceiros (erga omnes) — alcançando novos adquirentes, locatários e prestadores de serviço —, a lei exige o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente, conforme determina o Artigo 1.333 do Código Civil.

As matérias de reserva da Convenção (Art. 1.334 do Código Civil)

A legislação estabelece matérias que pertencem exclusivamente ao escopo da convenção. O regimento interno ou deliberações simples não possuem competência legal para tratar dessas pautas. Obrigatoriamente, a convenção deve regular:

• A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes de uso comum;
• A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, que baliza a participação nas votações e no rateio das despesas;
• A forma de rateio e o modo de pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias;
• A estrutura de administração, definindo as atribuições do síndico, do conselho fiscal e a periodicidade das reuniões;
• As sanções aplicáveis pelo descumprimento dos deveres, fixando as margens para multas moratórias e por infração;
• A forma de convocação e os quóruns necessários para as deliberações em assembleia.

Força vinculante e eficácia

A convenção obriga não apenas quem esteve presente no ato de sua aprovação, mas todos os titulares de direito sobre as unidades, bem como aqueles que possuem a posse direta ou indireta do imóvel. Trata-se de um contrato estatutário que sobrevive às mudanças de moradores e gestores.

O Regimento Interno: as regras do dia a dia

Se a convenção desenha a arquitetura institucional do condomínio, o regimento interno do condomínio cuida da disciplina operacional e da convivência social do cotidiano. Trata-se de um documento de caráter prático, voltado para a manutenção da harmonia diária.

O que cabe ao Regimento Interno

O regimento interno deve detalhar as condutas permitidas e proibidas nas áreas sociais do condomínio, disciplinando aspectos práticos como:

• Horários de silêncio, realização de obras, reformas e mudanças;
• Normas para utilização do salão de festas, academia, piscina, churrasqueira e quadras;
• Regras de circulação, porte, higiene e cadastramento de animais de estimação nas áreas comuns;
• Uso de vagas de garagem, limite de velocidade nas alamedas e regras para veículos de visitantes;
• Protocolos de segurança na portaria, recebimento de encomendas e triagem de prestadores de serviço.

Subordinação e limites

O regimento interno está hierarquicamente subordinado tanto à legislação federal quanto à convenção do condomínio. Ele não possui poder para restringir direitos de propriedade previstos em lei ou na convenção, nem para instituir penas financeiras não autorizadas pelo texto convencional.

A hierarquia das normas do condomínio

A correta aplicação do direito no ambiente condominial depende da observância estrita da hierarquia das normas do condomínio. Essa estrutura impede decisões arbitrárias da gestão e garante estabilidade jurídica.

O fenômeno da nulidade por conflito normativo

Quando uma norma de hierarquia inferior contraria uma norma superior, o dispositivo inferior padece de nulidade absoluta (nulla desde a origem). Ele não produz efeitos jurídicos válidos e pode ser anulado extrajudicialmente ou perante o Judiciário.

Exemplos concretos de conflito e nulidade

1. Regra sobre Animais: O regimento interno proíbe sumariamente a permanência de qualquer tipo de animal no condomínio. O STJ já pacificou o entendimento de que a proibição genérica e irrestrita viola o direito de propriedade e a função social do imóvel. A proibição só é válida se comprovada ameaça real ao sossego, salubridade ou segurança dos moradores. Para casos de atritos frequentes entre vizinhos, vale consultar nosso guia de gestão de conflitos condominiais.
2. Aumento do teto de multas: O síndico aprova em regimento interno uma multa por infração equivalente a 10 vezes a taxa condominial para casos comuns. Se a convenção estipular que a multa por descumprimento de deveres comuns é de no máximo 2 vezes o valor da cota, a penalidade constante do regimento é nula.
3. Proibição do uso de áreas comuns por inadimplentes: O regimento interno impede que o condômino em atraso utilize o elevador social ou a piscina. Essa norma é ilegal, pois o Código Civil já estabelece os meios cabíveis de cobrança e sanção (juros, multa moratória e perda do direito de voto em assembleia de condomínio). Impedir o acesso a áreas essenciais ou sociais configura constrangimento ilegal e dano moral.

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Como alterar cada documento com segurança jurídica

Tanto a convenção quanto o regimento interno são documentos dinâmicos que exigem atualizações operacionais e legislativas. No entanto, a tentativa de alterar essas normas sem observar o devido processo legal é uma das maiores causas de judicialização e anulação de deliberações assembleares no Distrito Federal.

Quórum para alteração da Convenção (Art. 1.351 do Código Civil)

A alteração do texto da convenção exige quórum rigorosamente qualificado. O Art. 1.351 do Código Civil estabelece que a modificação da convenção depende da aprovação de dois terços (2/3) dos condôminos, considerando a totalidade das frações ideais do empreendimento e não apenas dos presentes na reunião.

Existe, porém, uma exceção legal ainda mais rígida:

• Mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária: A alteração da finalidade da edificação (por exemplo, de residencial para comercial, ou vice-versa) exige a aprovação por unanimidade de todos os proprietários.

Quórum para alteração do Regimento Interno

Historicamente, havia dúvidas sobre o quórum para alteração de convenção e regimento. Com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004 ao Código Civil, a exigência do regimento interno foi desvinculada do quórum de 2/3.

Atualmente, o quórum para alterar o regimento interno do condomínio deve seguir a seguinte ordem de prevalência:

1. Regra da Convenção: O quórum estabelecido expressamente na própria convenção do condomínio deve ser respeitado prioritariamente (conforme alinhado ao entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.177.591/RJ);
2. Regra Subsidiária da Lei: Caso a convenção seja omissa, a alteração do regimento interno pode ser aprovada em assembleia pela maioria simples dos votos dos presentes em segunda convocação (Art. 1.353 do Código Civil).

Passo a passo formal para evitar a nulidade

Para garantir que a alteração da convenção de condomínio ou do regimento seja inquestionável perante o Poder Judiciário, o síndico deve conduzir o processo com rigor procedimental:

1. Edital de Convocação Específico: O edital deve conter pauta clara, minuciosa e expressa quanto à alteração documental, sendo vedada a deliberação de mudanças sob a rubrica vaga de "assuntos gerais".
2. Conhecimento Prévio da Minuta: A proposta do novo texto deve ser disponibilizada a todos os condôminos com antecedência razoável para análise prévia.
3. Verificação Rigorosa das Procurações: Em assembleias de alteração da convenção, a checagem das procurações e o cômputo exato dos 2/3 das frações ideais devem constar minuciosamente na lista de presença.
4. Redação e Assinatura da Ata: A ata deve registrar de forma transparente os votos favoráveis, contrários e abstenções, acompanhada da lista de presença assinada.
5. Registro em Cartório: No caso da convenção, o registro da alteração no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é obrigatório para conferir eficácia perante terceiros. Para o regimento interno, orienta-se o registro no Cartório de Títulos e Documentos (RTD).

Matérias de reserva da Convenção: por que decidir no documento errado gera nulidade

Um dos erros mais graves cometidos por comissões de moradores e síndicos é tentar utilizar o regimento interno como atalho para aprovar matérias que a legislação reserva exclusivamente à convenção.

Por exigir um quórum de aprovação mais simples em muitas situações, o regimento interno é erroneamente escolhido para aprovar mudanças estruturais. Essa conduta gera uma regra nula de pleno direito.

Casos que dependem exclusivamente da Convenção

Não é juridicamente possível alterar ou regulamentar as seguintes matérias por meio de regimento interno ou deliberação de maioria simples:

• Alteração da forma de rateio das despesas: A mudança da cobrança por fração ideal para valor fixo por unidade (ou vice-versa) exige alteração formal da convenção e quórum do Art. 1.351 do CC;
• Alteração da fração ideal das unidades: Alterações na metragem ou composição das frações ideais exigem alteração contratual convencional e anuência dos impactados;
• Criação ou majoração do teto de multas: O limite das sanções pecuniárias aplicáveis às infrações deve estar ancorado na convenção (Art. 1.336, § 2º, e Art. 1.337 do CC);
• Mudança de destinação das áreas comuns: Transformar uma área de lazer em estacionamento ou sala comercial exige alteração na convenção com quórum qualificado ou unanimidade;
• Alteração das regras de eleição e mandato do síndico: Prazo de mandato, composição do conselho e critérios de elegibilidade dependem do texto convencional.

A aprovação dessas matérias via regimento interno configura vício insanável. Qualquer condômino prejudicado pode ajuizar uma Ação Anulatória de Deliberação Assemblear perante o TJDFT, obtendo a suspensão liminar da regra e sujeitando o condomínio a arcar com os custos processuais e honorários advocatícios da parte contrária. Veja mais análises em nossos artigos no blog jurídico da PANTOJA Advogados.

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Conclusão: a blindagem institucional começa nos documentos do condomínio

A convenção e o regimento interno de condomínio são os pilares que sustentam a ordem, a valorização patrimonial e a segurança jurídica de qualquer empreendimento imobiliário. Compreender a diferença entre convenção e regimento interno, bem como respeitar a hierarquia das normas do condomínio, é dever de todo gestor comprometido com uma administração profissional.

Agir com amadorismo na alteração das regras internas expõe a gestão a desgaste político, insegurança na aplicação de penalidades e passivos financeiros desnecessários com demandas judiciais. A revisão técnica periódica dos estatutos condominiais por uma assessoria jurídica especializada assegura que o condomínio atue sempre respaldado pela legislação e pela jurisprudência mais recente do TJDFT e do STJ.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Regimento interno pode contrariar a convenção?

Não. Pelo princípio da hierarquia das normas do condomínio (Lei > Convenção > Regimento), qualquer artigo do regimento interno que contrarie a convenção ou a legislação federal é considerado nulo de pleno direito, não produzindo efeitos jurídicos válidos perante os condôminos.

Qual o quórum para mudar a convenção do condomínio?

O quórum para alteração da convenção é de dois terços (2/3) de todos os condôminos (calculado sobre a totalidade das frações ideais), segundo o Art. 1.351 do Código Civil. Caso a mudança envolva a alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, a legislação exige a aprovação por unanimidade.

Preciso registrar o regimento interno em cartório?

Para ter validade entre os moradores do próprio condomínio, basta a aprovação regular da minuta em assembleia. No entanto, para conferir eficácia contra terceiros (erga omnes) — como visitantes, prestadores de serviço e locatários —, é recomendável registrar o regimento no Cartório de Títulos e Documentos (RTD) ou averbá-lo junto à Convenção no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

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PANTOJA Advocacia Condominial
Especialistas em Direito Condominial e Blindagem Institucional de Gestões no Distrito Federal.

Aviso Legal: Este artigo possui caráter estritamente educativo e informativo, não substituindo a consulta jurídica formal para análise de casos concretos. Para orientações específicas sobre atualização de documentos condominiais, consulte um advogado especialista.